Yönetim

YÖNETİM SİSTEMLERİMİZ;

 

Vekil sıfatı ile Yönetim Sistemi; Bu yöntemde firmamız, söz konusu hizmetleri apartman/site adına yapmakta, ilgili hiçbir işlemde asli muhatap olarak ön plana çıkmamakta apartman/site adına yönetimi üstlenmektedir. Vekil sıfatı ile yönetimde, SSK işyeri numarası ve tüm mali sorumluluk apartman/site adınadır. 

 

Firma sıfatı ile Yönetim sistemi; Bu yöntemde, söz konusu hizmetlerin tümü firmamız veya temin edilmiş firma ve elemanlar eliyle yürütülür. Firma sıfatı ile yönetimde SSK işyeri numarası ve tüm mali sorumluluk firmamız adınadır.

 

Kısmen vekil kısmen firma sıfatı ile Yönetim Sistemi; Bu yöntemde firmamız, söz konusu hizmetlerin bir kısmını vekil sıfatıyla, bir kısmını taahhüt esasında sürdürür, dolayısıyla apartman/site çalışanının bir kısmında işveren firmamız, bir kısmında apartman/site olmaktadır. Hatta apartman/site bizimle birlikte başka bir firmaya vekâlet ve taahhüt yolu ile iş yaptırabilir. 

 

Geçici Yönetim Sistemi; Bu yönetim GSV sözleşmesi, KMK Madde 73 ve Toplu yapı/site yönetim planında belirtilmek suretiyle kurulur. Bu yöntemde firmamız, siteye yerleşimin başlamasından veya yapı kullanma izin belgesinin ilgili idarece onayı tarihinden itibaren 1(bir) veya 2 (iki) yıl süresince görev yapar. Nihayetinde site yönetiminde görev alacak maliklerin site yöneticiliğine oryantasyonunu sağlar. Bu görevini yaparken yasa uyarınca geçici işletme projesinin görev, yetki ve sorumluluğunu üstlenir. 


 

Bu meyanda firmamız tarafından yüklenilip yapılacak ve sorumlu olunacak konular şu şekildedir.

 

 

APARTMAN/SİTE YÖNETİMİ; Turkuaz Profesyonel Yapı Yönetimi’nin  bu konudaki hizmet adımları aşağıdaki gibidir.

 

 Kat maliklerinin bilgilendirilmesi 

 Yapı yâda yapıların genel fiziki durumlarıyla alakalı fizibilite raporunun oluşturulması

 Apartman/Site ye ait bir Web sitesinin kurulması yönetimin şeffaflığının sağlanması

 Apartman/Site Yönetim planının var ise değerlendirilmesi yok ise oluşturulması ve uygulanması

 Apartman/Site İşletme Projesinin yapılması ve tüm kat maliklerine tebliğ edilmesi

 Yıllık olağan ya da olağanüstü toplantıların düzenlenmesi

  Apartman/Site içerisinde bulunan yapılara ait EKB (Enerji Kimlik Belgesi) nin alınması

 Çalışanlara ait OSGB (İş ve İşçi Güvenliği) sertifika, eğitim ve önlemlerin alınması yapı risk analiz ve raporlarının temini

 Türkiye’nin en kapsamlı web tabanlı programı sayesinde akıllı telefon, tablet veya bilgisayardan, istediğiniz her yerden bağımsız bölüme ait yapılması gereken aidat, demirbaş, yakıt ödemelerin yapabilir ve takip edebilirliğinin sağlanması

 Kat malikleri memnuniyet araştırması ve değerlendirmesi

 Apartman/Site ile ilgili tüm resmi evrakların kabulü, yazışmaların yapılması, tasnifi ve arşivlenmesi

 Belirlenecek sürelerde yetkili denetime rapor sunulması

 Yıllık faaliyet raporunun yılsonunda genel kurula sunulması

 

 

 

HUKUKİ YÖNETİM;   Komşuluk hukuku ile iyi niyet ve dürüstlük kuralları içinde uzlaşılamayan durumlarda ve yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, kat mülkiyeti hukuku, Medeni hukuk, Borçlar hukuku ve ilgili yasa hükümleri uygulanır.

 

 Yönetim planının, KMK. ve ilgili yasalara uygun yapılması

 İşletme projesinin 2004 sayılı icra ve iflas kanununun 68.maddesi birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılmasının sağlanması

 Genel kurul toplantı ve kararlarının usulüne uygun olması ve Karar defterine işlenmesi

 Borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat malikleri ve 3.şahıslar hakkında noter kanalıyla ihtar ve ihbarname çekilmesi

 İcra takibi yapılması

 Dava açılması

 Firmalarla yapılacak sözleşmelerden doğabilecek ihtilafların en aza indirilmesinin sağlanması

 

 

BÜTÇE YÖNETİMİ;   Apartman/Sitenin mali yıl bütçesi Kat malikleri kurulunda görüşülerek kabul edilmediyse yönetim kurulu işletme projesini hazırlar ve usulüne uygun bir şekilde tebliğ eder. Kesinleşmiş işletme projesi çerçevesinde toplanacak avans ve aidatlar ile diğer gelirler apartman/sitenin mali bütçesini oluşturur. Bu bütçenin site ve sakinlerinin yararına kullanılması ve tüm gelir- giderlerin belgelenerek dosyada saklanması esastır.

 

 

 

 Tutulması kanunen zorunlu olan resmi defterlerin yıllık noter tasdiklerinin yaptırılması

 İşletme projesinde belirtilen avans ve aidatların takip ve tahsilâtı

 Apartman/Site yönetimi ve 3.şahıslarla ilgili ödemelerin yapılması 

 Apartman/Site personelinin tüm yasal işlemleri yapılması ile ücretlerinin ödenmesi

 Gelir ve giderlerin muhasebeleştirilmesi

 Apartman/Siteye ait ortak kullanım alanında 3. Kişilere kiralama yöntemiyle gelir getiren yerlerin kiralanması, kira ve diğer ödemelerinin toplanması, hukuki işlemlerinin takibi

 Her ay borç alacak çizelgelerinin blok panosunda duyurulması 

 Kat malikleri ve denetim kuruluna 3 aylık faaliyet raporunun sunulması

 Yıllık faaliyet raporunun yılsonunda genel kurula sunulması

 Resmi defterlerin yılsonunda notere kapattırılması

 

 

GÜVENLİK YÖNETİMİ;        Apartman ve Sitelerde Güvenlik 5188 sayılı yasa gereğince sağlanır. İç İşleri Bakanlığının 08.11.2005 tarih ve 2005/117 sayılı genelgesinde “Site ve Apartmanlar” ın özel güvenlik izni almaları gerektiği belirtilmiştir. Bu nedenle Site/ Apartman genel kurulunun veya yönetim kurulunun kararıyla valiliğe müracaat edilerek özel güvenlik izni alınır veya bu konuda çalışan özel güvenlik firması görevlendirilir. Bu hizmet yine aynı kurullarda alınacak karar gereği dışarıdan bir Özel Güvenlik Şirketinden alınacağı gibi Site/Apartman bünyesinde eleman alınarak da sağlanabilir.

 

 Risk analizi (Apartman/Sitenin profilinin çıkartılması)

 Giriş çıkış kontrolü (Ziyaretçi karşılama)

 Standart devriye (Gözetim kontrol)

 Nokta güvenliği

 Kameralı güvenlik (Tesis, bina, çevre kontrol)

 Günlük, haftalık, aylık denetim ve raporlama

 

 

TEKNİK YÖNETİM;

 

 Aydınlatma, yangın ve doğalgaz alarm sistemlerinin kontrolü 

 Merkezi ısıtma ve sıcak su sistemlerinin periyodik bakımları 

 Asansörlerin bakım anlaşmaları ve rutin bakımları 

 Santral ve telefon sistemlerinin bakım ve onarımı 

 Elektrik, trafo, jeneratör ve hidroforların bakımı 

 Arıtma sistemleri, su kuyusu, havuz dairesi bakımı 

 Klima sistemleri ve Bina otomasyon sistemleri bakımı 

 Yangın söndürme tüplerinin periyodik bakımı ve dolumu 

 

 

TEMİZLİK YÖNETİMİ; Genel temizlik, haşere ilaçlama, su deposu temizliği çöp toplama ve atık hizmetleri temizliği hassas bir konudur. Hizmet aksiyon planı içinde günlük iş akış şemasına uygun olarak yapılmalı ve düzenli olarak kontrol edilip raporlanmalıdır. 

 

 Blokların temizliği 

 Ortak alanların temizliği 

 Otoparkların temizliği

 Çöplerin toplanması 

 Sert zeminlerin temizliği 

 Genel koruyucu temizlik ve ilaçlama 

 İnşaat sonrası genel ve detaylı temizlik 

 Dış cephe cam temizliği 

 Haşere ilaçlama 

 Su deposu temizliği

 Baca temizliği 

 

 

HAVUZ BAKIM YÖNETİMİ; Havuz bakımında yapılan yanlış ve eksik işlemler yüzme havuzunun sağlıksız bir ortama dönüşmesine neden olur. Büyük harcamalar yapılarak edinilen yüzme havuzunun sağlıklı bir şekilde kullanılabilmesi için, aynı hassasiyetle bakımının yapılması gerekir. Bakım uzman kişilerce yapılıyorsa sağlıklıdır. 

 

 Filtrasyon sistemi kontrolü 

 Filtrasyon pompasının temizlenmesi 

 Havuz dip temizliği 

 Havuz yüzey temizliği 

 Savak kanallarının temizliği 

 Tesisatın kontrolü 

 Havuz suyu kimyasallarının değerinin ölçülmesi 

 Havuz suyu kimyasallarının havuza atılması 

 

 

BAHÇE BAKIM YÖNETİMİ; Günümüz koşularında tüm bitkiler daha yoğun ilgiye daha profesyonel bilgiye gereksinim duyar. Sağlıklı bir bahçe ve peyzaj için ayda bir veya iki kez düzenli olarak bakım yapılması gerekir. 

 

 Ekim 

 Biçim

 Budama 

 Sulama 

 İlaçlama 

 Gübreleme 

 Tanzim ve düzenleme 

 

 

SİGORTA YÖNETİMİ; Apartman ve Site Kat malikleri kurulunun karar alması halinde ana gayrimenkul ve sitenin sigortası yapılır. 

 

 Yangın 

 Dâhili su  

 Terör 

 Yangın mesuliyet 

 3.Şahıs sorumluluk ve emniyeti suiistimal sigortası yapılır Bu sigorta kapsamında sitenizin oyun parkı, asansör, merdiven, kazan dairesi gibi paylaşılan alanlarının göreceği zararlar da teminat altındadır. 

 

 

SOSYAL TESİS YÖNETİMİ; Sağlıklı ve mutlu bir yaşam için ön koşul harekettir. Apartman/site içerisindeki sosyal tesisler bu gereksinimi karşılamak günün stresinden uzaklaşıp keyifli zamanların ve toplu yaşamın gereği olarak oluşturulur. 

 

 Sosyal tesis kuralları ( hatırlatmalar) 

 Fitness kuralları 

 Jogging kuralları 

 Spor tesisi kuralları 

 Havuz kuralları 

 Sauna kuralları 

 Yeşil alan kullanım 

 Kafeterya çalışma ve kullanım kuralları Turkuaz Profesyonel Yapı Yönetim opsiyonel (Hizmet bedeli kat malikine ait) olarak apartman/site sakinlerine aşağıdaki hizmetleri de sunmaktadır. 

 

KİRALAMA YÖNETİMİ; Kat malikleri tarafından yetkilendirildiğimiz takdirde bağımsız bölümlerin kiraya verilmesi hususunda aşağıdaki hizmetler sunulmaktadır. 

 

 Kira kontratının yapılması 

 Kira ve depozitonun tahsilâtı (Bankaya yatırılması) 

 Su, elektrik ve doğalgaz faturalarının takibi 

 Aidat ve ortak gider ödemelerinin takibi 

 Gayrimenkulünüzün tapu işlemlerinin yapılması 

 Emlak vergi beyannamesinin hazırlanması ve takibi 

 Kiracı tahliye taahhütnamesi hazırlanması 

 

SATIŞ HİZMETİ; Kat malikleri tarafından yetkilendirildiğimiz takdirde bağımsız bölümlerin satışı ve sürecin takibi hususunda hizmetler sunulmaktadır. 

 

KONUT YÖNETİMİ; Bağımsız bölüm sahipleri faydalanmak istedikleri takdirde aşağıdaki hizmetler sunulmaktadır. Konut Hizmetleri 

 

 Temizlik hizmeti 

 Sıhhi tesisat hizmeti 

 Elektrik tesisatı hizmeti 

 Boya ve badana hizmeti

 İlaçlama hizmeti 

 Zemin kaplama hizmeti